在城市更新和老旧小区改造中，资本是关键力量。单纯依靠政府投入，不仅是杯水车薪，而且难以形成良性循环。

毋庸置疑，城市更新和既有建筑改造是城市土地价值重新定义的过程，市场主体如何用投资思维去发现和创造价值？金融投资机构、险资及民间资本与城市更新契合的“点位”在哪里？城市政府如何运用政策利器撬动资本输出，在城市更新和老旧小区改造中形成投融资和回报机制？相信这些都是政府、城市运营企业以及有志于尝试踏入该领域的相关企业面对并思考的课题。 

国家层面鼓励、城市政府需求、金融专家呼吁、资本机构心动，更新企业盼望，所有这些愿望，只有在找到一条顺畅的、“稳投资”的、有回报的、可持续的资本进入的政策、模式、渠道和契机时，一切才能顺理成章。

国家层面鼓励：创新机制如何建立，融资之路有多远

3月6日，住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在人民日报发表《推动住房和城乡建设事业高质量发展》一文，文中提到，住建部已在2个省和8个城市开展城镇老旧小区改造试点，并着重探索融资方式及群众共建等体制机制。

4万亿元规模的全国城镇老旧小区综合改造工作，是一块巨大且诱人的“蛋糕”，一旦启动并全面铺开，将成为强大的新经济“稳投资”、促增长引擎。然而作为一项正在探索实施中的项目，诸多难题和困扰需要一一破解，其中，“资金”既是关键一环，更是破局要素。

2019年6月的国常会、7月的国新办吹风会上，中央和住房城乡建设部都提出了“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”的筹资原则。由此可见，老旧小区改造工程作为国家重要的民生工程，政府补贴资金、市场参与运作、居民适当投入，这三部分将汇成改造资金流。但如何发挥市场机制，如何通过政策引导，让更多的社会资金流入？国常会提出，要创新投融资机制。除中央安排补助资金外，鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。对此，住房城乡建设部回应说：“国务院常务会议给我们提出了一个新的任务，住建部将组织国务院相关部门会商研究，还将开展联合调研”。

调子定下，调研跟进，社会热议，专家出招。全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会有关专家建议，在老旧小区改造实际操作中，应该进行明确而详细的改造类别，并以此制定出出资框架或明晰出资清单。简言之，就是厘清哪些属于基本的必改类项目，比如涉及社区安全、公共设施、基础设施及环境等相关方面，应由政府承担；哪些属于选择类提升项目，比如涉及直接改善居住条件和环境等方面，由居民自愿出钱；哪些可以市场化运营管理服务的项目，比如停车场、养老托幼、商业服务、物业管理等方面，可由企业介入并形成投融资回报机制。同时，应倡导以城市片区为改造范围，在改造前进行详细的片区资源评估、诊断，让出资各方预知改后增值效果，便于统合、调剂、配置、平衡片区资源，利于吸引社会资金、金融资金，且利于提高居民出资的积极性，利于老旧小区改造的持续开展和推进。

吸引社会资金入场，改造才可永续推动

我国地域辽阔，南北东西之间经济发展、文化背景、气候因素、地理条件等差异巨大。高昂的改造成本如果仅靠政府补贴，显然很难在经济不发达地区启动。只有通过政策激励，通过吸引社会资金介入，通过百姓主动出资，才能将旧改纳入持续、良性的发展轨道。

老旧小区改造不是坐而论道的事儿，而是老百姓关心的接地气的事儿。目前，城市更新分会正在组织编制《老旧小区综合改造评价标准》。参编专家表示，标准尽量用浅显易懂的语言、通过简单明了的指标，让参与各方明白，到底要改什么，改后的利好是什么？通过政策框架的建立，通过广泛宣传引导，让大家了解，未来大量的老旧小区改造，单纯依靠政府出资是不可持续的；让参与方知晓，居住小区改造后品质提升、市场价值提升的美好前景；同时，让各方能预期并分享到改造后的增值利益，让企业有“利”可图，让居民愿意掏钱。如此，才能调动起各方的积极性，才能真正形成新的增长热点。

专家提出，一个片区、小区乃至自己房产的升值并不是简单的概念，而是综合效应的体现。其实，在城市片区改造中，仅仅通过对城市风貌的营造、对公共设施的提升，便可在改善居住条件和居住环境的同时，大幅提升房地产价值。

通过综合改造，让自己的家园更美丽更宜居更增值，是每位居民乐见其成的。可现实中为什么仅仅老楼加梯这一件显而易见的出行利好，推进工作便困难重重？究其原因，固然有居民想法不同、意见不一，也不排除有出资困难的居民等情况，但也跟前期宣传引导不到位，难以形成强大的组织推动力有关，同时也应让居民感知到改造后资产的增值效应，让居民看得见、摸得着改造后的期值，让百姓放心地将自己的钱投入到自己家园的治理中。

盘点资金来源渠道，建立城市更新视角

从之前的改造实践效果看，单栋、小规模改造往往“腾挪”余地较小，专家建议将老旧小区改造纳入城镇“再规划”大格局中，统筹梳理既有空间资源，挖掘可开发利用潜能；通过增加新空间、引入新业态，引导居民消费，以利于调配资源、平衡资金，进而吸引社会资金广泛参与。

有专家提出，如果将改造范围扩大到10分钟、15分钟生活圈，便基本能对接到街道层级。街道作为最基层的组织，可以协调、疏导、落实很多繁琐的工作。最重要的是，如果扩大到15分钟生活圈，便可以在这个资源相对充盈的圈子里进行资源统合、调配，资金平衡、调剂等。同时，片区改造可以整体进行环境改造、风貌营造，而环境、风貌改造可塑性强、易出彩，完全可以用小投资博取大收益。例如，在片区内通过统筹停车量和空间再规划的理念，在10_~15分钟生活圈内找到有效资源，再用共享单车接驳，便可以解决很多小区停车难的问题。如此便可避免以牺牲小区绿地为代价机械增加停车场等硬件服务设施的做法。

专家建议，建立小区居民改造基金，共建共享。建议在政府监管、担保下，由小区居民成立小区改造专项基金，或者成立社区银行，居民将改造资金放心地放到里面，作为小区改造的启动资金。待小区升值后，共享升值利润。但同时专家也表示，建立专项资金相对来说不难，难的是资金怎么使用？怎么申请？怎么拨款？居民需要达成多大比例的共识才能启用，这些都有待在调研中加以破题。同时专家也建议，应该简化维修基金的申请程序，多释放出一些维修基金用于旧改。

由于旧区改造项目投入大收益慢，目前老旧小区改造的实施主体大都是国有房地产企业，短时间内难以收回成本实现盈利的现实，让很多企业不愿介入。专家建议，是否可以在有条件的小区适当增加容积率，以吸引更多企业参与改造，并引入更多社会资金、金融资金加入改造市场。

业内专家建议，如果在政府指导统筹下，在一定区域内实现统一的物业管理权属，对改造后续物业管理服务，会相对顺畅一些。

有人说，资本是血腥的，资本也是温和的，但资本的本质是资源配置。业内专家表示，城市更新可以使城市整体价值得以提升，包括政府、资本方、运营方和使用者在内的所有参与方，都会共享到这份提升的价值。因而，城市更新需要资本方给运营方、发展方提供长线的、便宜的、持续性的资金。城市更新的改造过程，以及持续运营的长周期，都决定了投资不会是短钱、快钱，这也需要市场资金“风物长宜放眼量”，毕竟城市更新和老旧小区改造是国家重点推进的保民生、稳投资举措，未来潜力值得期待。

城镇老旧小区改造工作是国家重大的民生工程，也是稳投资的重要举措，需要社会各界群策群力、共同缔造。通过引入社会资本，可减轻财政负责，增强市场活力。通过市场运作，作好老旧小区的增量文章，促进居民生活水平和消费水平的提高，进而带动国民经济的稳定持续增长。