2020年4月14日国务院召开的常务会议指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。各地要统筹负责，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。

      当前，在老旧小区改造过程中，财政资金仍占重要比重。但市场化融资已有起色，比如专项债将适度倾斜，银行贷款也有介入。

1.专项债倾斜

      在2019年7月召开的政策例行吹风会上，住建部具体介绍了老旧小区的改造内容，主要分为三个方面：一是保基本的配套设施，包括水、电、气、路等市政基础设施的维修完善；垃圾分类设施的配套；加装电梯等。二是提升类的基础设施，可配建停车场、活动室、物业用房等。三是完善公共服务类的内容，如养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递等设施，完善基本公共服务和基本公共环境。

      资金方面，此前老旧小区改造以财政资金为主导。2020年专项债新增老旧小区改造投向等领域，主要目的在于稳投资。横亘在这一变革面前的难题是，专项债要求投向项目具有一定的收入，项目偿债资金来源是政府性基金或专项收入。但是旧改内容的安装电梯、道路维修、新建活动室等诸多项目规模小且收益有限，如何破题？

      全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会有关专家建议，倡导以城市片区为改造范围，在改造前进行详细的片区资源评估、诊断，预知改后增值效果，便于统合、调剂、配置、平衡片区资源，利于吸引社会资金、金融资金，且利于提高居民出资的积极性，利于老旧小区改造的持续开展和推进。

      据统计，截至3月31日已实际发行1.08万亿，同比增长63%，约提前2.5个月完成既定发行任务。这是半个月内国常会第二次强调再提前下达地方专项债，说明城镇老旧小区改造领域将是今年加大财政赤字后政府投资发力的一大方向。

      据了解，目前一些地区已发行了老旧小区改造专项债，未来这一领域将成为专项债使用的一大热点。

      早在去年，四川省宜宾市翠屏区在区政府网站上披露，计划申请发行专项债券5.06亿元，专项用于老旧小区水、电、气、路等基础设施改造建设，为老旧小区改造提供了最切实的资金来源。安徽铜陵市老旧小区改造示范项目，该项目主要为当地黑砂河流域的64个老旧小区和幸福渠流域30个老旧小区雨污分流改造。该项目总投资3.65亿，其中资本金1.65亿来自财政资金，其余部分通过专项债融资。项目收入为土地出让收入、污水收集处理收入。

      在近期监管部门明确后续专项债用于老旧小区改造后，各方面亦在创新办法。市场预计后续至少还有1.7万亿的专项债额度，其中用于老旧小区改造的比例也会提升。

2.银行信贷介入

      在专项债之外，银行信贷也被视为支持老旧小区改造的重要资金。

      当前银行业支持城镇老旧小区改造存在两大问题，一方面老旧小区改造作为公益性项目，收益少，难见现金流，缺乏还款保障，影响银行信贷支持积极性。另外，老旧小区改造项目零碎分散，银行信贷管理难度大。

      有专家提出，如果将改造范围扩大到10分钟、15分钟生活圈，便基本能对接到街道层级。街道作为最基层的组织，可以协调、疏导、落实很多繁琐的工作。最重要的是，如果扩大到15分钟生活圈，便可以在这个资源相对充盈的圈子里进行资源统合、调配，资金平衡、调剂等。同时，片区改造可以整体进行环境改造、风貌营造，而环境、风貌改造可塑性强、易出彩，完全可以用小投资博取大收益。例如，在片区内通过空间再规划的理念，把老旧小区改造与历史街区开发利用、城市有机更新等有机结合。

      实际上，一些银行已开始介入。去年8月，农业银行印发《关于加快对城镇老旧小区改造项目进行业务营销的通知》，要求摸清待改造老旧小区项目清单，探索在贷款、产业基金、专项债投资、债券承销及投资、租赁融资等对公业务方面的可能性。

      一些项目也已落地。比如，去年12月浙江舟山市定海区住建资产经营有限公司3.5亿元老旧小区改造工程项目贷款获批。工商信息显示，该公司经营范围为经济适用房、廉租住房、公共租赁住房等保障性住房的经营和管理，基础设施建设等，是当地融资平台。

      有人说，资本是血腥的，资本也是温和的，但资本的本质是资源配置。业内专家表示，城市更新可以使城市整体价值得以提升，包括政府、资本方、运营方和使用者在内的所有参与方，都会共享到这份提升的价值。因而，城市更新需要资本方给运营方、发展方提供长线的、便宜的、持续性的资金。城市更新的改造过程，以及持续运营的长周期，都决定了投资不会是短钱、快钱，这也需要市场资金“风物长宜放眼量”，毕竟城市更新和老旧小区改造是国家重点推进的保民生、稳投资举措，未来潜力值得期待。

汇聚行业力量，发力城镇旧改

      老旧小区改造涉及到功能取舍、资金平衡以及行为主体权责关系等等一系列复杂问题。如为保存更多有价值的既有建筑，是否可以按既有建筑的具体年限和结构情况制定相关技术标准和规范；充分挖掘空间潜力，是否可以通过空间置换或适当增加面积，吸引市场资金进场；建议采用新技术，有智慧、低成本实现既有建筑节能……所有这些既有建筑改造过程中面临的绕不开的问题，都在呼唤着解决方案的及早出台，毕竟我们面对的是既有建筑，是历史存在，将过去、现在和未来放在一起统筹思考，将不失为一种解决良策。

      城市更新分会一直致力于在城市更新和老旧小区改造领域的“深耕”，分会希望借助自身专业特长、资源渠道优势，在分会平台上协同力量，共同推动老旧小区改造工作开展。分会特别成立了“老旧小区综合改造”、 “完整社区”两个工作小组，希望各会员单位可以在分会的平台上，横向交流，纵向合作，集中力量为城市更新和既有建筑改造事业添砖加瓦、添柴加薪，在共同的事业中奉献集体的力量。同时，今年6月18日，城市更新分会将继续与中国建筑科学研究院有限公司共同举办第十二届全国既有建筑改造大会，大会将汇聚行业优势力量，共同助力城市更新事业，为城市赋能，让美好永续。

（以上部分内容来源于21世纪经济报道文章《6650亿旧改资金来自哪？专项债倾斜，银行贷款介入》，如有侵权请联系删除）