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老旧小区改造改什么?听听来自一线的声音
来源:全联房地产商会城市更新分会  发布时间:2019-08-23

导语 :

      当下,老旧小区改造显然已成为城市更新和既有建筑改造领域的热议大事。6月的国常会、7月的国新办吹风会,在部署推进城镇老旧小区改造工作时,都提出了开展深入调研和标准制定的任务。

      当下,老旧小区改造显然已成为城市更新和既有建筑改造领域的热议大事。6月的国常会、7月的国新办吹风会,在部署推进城镇老旧小区改造工作时,都提出了开展深入调研和标准制定的任务。

      在业界深耕多年的全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会(以下简称“城市更新分会”),在全国老旧小区改造实践中已经敏锐地捕捉到“标准先行”的必要性,早在2018年就开始邀请有关专家和研究机构,开始筹备《老旧小区综合改造评价标准》起草和编制工作。

《老旧小区综合改造评价标准》编制组成立暨第一次工作会议近日在京召开。会上,参编单位代表提出了很多建设性的意见和建议。鉴于时间有限,参编单位很多建议和想法没有得到充分表达。会后,城市更新分会针对老旧小区综合改造面临的问题困难、解决的思路建议、相关企业如何介入等方面发出了问卷调查。大家普遍的反馈是,当前如火如荼的老旧小区改造工作既是国家“提升人民群众获得感,幸福感,安全感”的具体行动,也是老百性改善民生的强烈诉求,势在必行。

改造是朝阳项目:资金是源 标准为本

参编单位代表提出:标准缺失是造成一系列问题的根源之一,因此,标准的建立对于改造来说是个标杆,而评价标准则让这个标杆变得更加清晰可鉴别。

从全国范围看,老旧小区综合改造制定的标准,应包括改造哪些内容、改造标准依据、改造资金来源、改造之后能形成有物业管理的长效机制、吸收社会资本参与到老旧小区改造的工作中来等。

老旧小区改造项目是未来几十年的朝阳项目,同时又是一个新的增长点。标准出台是完善小区改造的关键,真正让百姓体会到党和国家的关心,要体现出权威性、系统性、全面性、时尚性和标准化,并且能让非专业的人也能清晰地鉴别并参考使用。

有参编单位代表提出,企业如果通过投资改造升级后获取一定利润,就会提升参与的积极性。建议政府一方面放开租赁年限的限制;另一方面给予一定的配套面积奖励。

厘清必改选择项目 让百姓舒心

老旧小区综合改造与居民利益密切相关,首先需要考虑百姓的实际需求和迫切愿望,只有居民认可支持才能顺利推进老旧小区改造的顺利实施。先要“耕心”,针对居民对改造不了解不配合的情况,居委会、街道办等基层党组织应发挥协调疏导作用。建议更多采用数据化调研手段,征求老旧小区居民的意见和心声,让出台的标准更加接地气,科学化、标准化、系统化地改造老旧小区。

 

建议采用菜单式的改造方案,把改造内容划分为基础类和提升类两种。基础类的改造能够解决老旧小区改造的基本需求,也是关系到建筑安全与国家绿色节能密切相关的项目,这部分资金可以由财政资金支持。提升类的项目是在保证基础需求的基础上,给居民提供更好的居住环境和生活品质,这部分资金可以借助社会资本、居民自筹、公维资金等多种渠道来筹措。

有代表提出,我国各个地区的环境、经济发展的差异性较大,情况也大不相同,老旧小区改造应该因地制宜、因时而变。

参编单位对小区改造内容提出了很多建议,如增加电动汽车和电动自行车的充电设施;利用新产品太阳能灯具、LED、节能光源等新型道路照明设施,既节能又提高了亮度;针对门禁、防火、防盗等安防需求增强智能化管理;增加电梯、无障碍通道等适老化设施;针对老旧小区影响观感和环境的私搭乱建的违章建筑,城管部门应配合先行拆除,为改造顺利实施扫清障碍等。

改造未动 评估先行 评价跟进

老旧小区改造应该强调综合改造、绿色化改造,从建筑单体到公共区域、公共管线一并改造,尽量避免单项改造、不停改造的现象。

标准的评价在于实用性、指导性与沟通性,应让标准真正成为政府、施工单位、设计单位、小区业主的沟通工具。建议完善事前预评估、过程监管、事后评价体系。建议增加结构、水、电、机械等各专业专家,特别是结构与附属结构安全以及给排水、电、网络、机械等涉及安全的具体内容;同时应划分出改造前后其合理的使用年限对比,在评估体系中,针对各子项细化、量化的指标评价更科学,依据更明确。

透彻理解国策 融入自身优势

改善民生是国家的期望,也是企业的社会责任。企业应该在系统化全面性整体规划框架下,结合科学性、合理性、适应性、标准化、数据化、系统化等相关方面,科学合理的贡献企业的专长和优势,真正服务居民,让业主满意。

 

建材企业参编单位代表表示,作为全体系的材料供应商,针对的老旧小区改造,尤其是单体建筑的室内空间,建议在材料选择上制定相关标准。例如可以优先选择即装即住的绿色材料,在保证健康环保的同时,可以达到提高施工效率,降低综合成本的目的。

 

技术服务参编单位代表表示,应该充分利用企业的技术领先优势,资源整合优势,实践经验优势,把先进的技术和管理理念带到老旧小区改造工作中。

 

百强地产参编单位代表表示,老旧小区改造涉及面广且杂,在业主满意和规划方面宜采用“服务设计”的方法;在各种材料供应方面借鉴现有标准化采购的一些有效经验。

 

总之,参编单位希望推出的《老旧小区综合改造评价标准》是一个在宜居、环境和功能性上全面提升,是一个能够衡量既有建筑性能提升的指标,这样才能够成为未来经济增长的热点,才能够使更多的企业参与进来,贡献自己的一份力量,形成一个良性循环。目前,编制组正在认真梳理、总结参编单位的意见和建议,用于提升和校准标准。

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