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老旧小区改造非独角戏,社会资本正持券入场
来源:全联房地产商会城市更新分会  发布时间:2020-06-24

导语 :

社会资本进入老旧小区改造

城镇老旧小区改造是发展工程、民生工程

      5月22日,国务院总理李克强在今年的政府工作报告中明确提出,2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。这是既4月14日国常会首次提出“今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比去年增加一倍”后,再次明确强调改造的计划和目标。

      此前,财政部也已经明确将城镇老旧小区改造纳入专项债支持范围。2020年是“十三五”规划收官之年,从国家层面将城镇老旧小区改造上升为“扩内需、惠民生、稳增长”的发展工程、民生工程,成为拉动经济增长的引擎,可谓意义重大。

社会资本参与老旧小区改造的入口在哪里?

      老旧小区量大面广,仅靠政府出资无疑是难以为继。实践显示,老旧小区改造比较理想的资金来源结构主要由四大类组成:一是中央政府财政资金投入;二是地方政府财政投资和固定资产投资;三是责任企业和责任(产权)单位投入资金;四是个人出资和企业投资,这四类资金是互为补充而非替代关系。

      国常会提出,鼓励包括民营企业在内的各类社会资本主体参与改造运营。那么,在这一强有力政策信号释放下的巨量市场中,改造企业,尤其是民营企业能否分得一杯羹?社会金融资本如何找到进入改造市场的有效渠道,进而在改造市场中得到应有的回报?

      从2015年至今,可以视为老旧小区改造的摸索阶段。无论是“国家队”背景的责任单位还是民营资本,大家均要面临“入口”困境,其中最主要的障碍是,老旧小区物业现状差强人意、投资回报机制不完善、回报周期不确定、居民缺乏购买服务意识等。

      北京筑福集团某负责人表示,“财政资金是撬动社会资本的杠杆,政策是支点;没有支点,杠杆效应难以发挥效用。如何把握好这个尺度,既是政府的关注点,也是“觉悟”的民营企业在思考和探索的核心。”

筑福模式,“类PPP”推进改造进程 

      随着顶层设计愈发清晰,社会资本拿到了更多参与老旧小区改造的“入场券”。民营资本参与老旧小区改造,可谓摸着石头过河,呈现出不同的路径选择。

      据公开资料,筑福集团2016年开始探索以“类PPP模式”参与老旧小区改造。作为政府和社会资本合作共建公共基础设施的一种项目融资模式,“PPP”在大基建领域十分盛行,与老旧小区改造有天然的契合点。业内人士认为,参照“PPP”思路推进老旧小区改造的优势在于“不失控”。老旧小区改造必须在政府引导、监督、管理下进行,这是不能改变的大原则。政府资金做基础改造、居民出资做自选提升、企业投资做社区配套运营完善,是十分理想的资本结构。参照这种模式的内核,筑福集团推出了“类PPP模式”,并在北京市丰台莲花池西里6号院等项目中成功落地。

      丰台莲花池西里6号院的“类PPP模式”,采取了综改部分由政府出资、加装电梯全部由居民自筹、电梯后续维保运营由企业负责的方式。通过“类PPP模式”,实现了政府、居民、企业的三赢。

      在筑福集团的另一个旧改项目——卢沟桥北里改造中,采用了外套式加固,在一体化完成抗震加固、保温节能等基础改造的同时,增加了每户的使用面积。据了解,在房价较高地区,居民愿意为这种改造项目支付一定的改造成本。这也是“类PPP模式”筹集资金方案的可以复制的一个重要原因。

结语

      当前,民营资本参与老旧小区改造的盛宴才刚刚开启,在政府责任、社会资本、社区组织再到普通民众的幸福感之间,还需要不断优化共生模式。对于企业而言,需要谨记的原则是,为民生工程进行“神助攻”而不是利用资本“野蛮力量”强行完成“硬重启”。

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