在企业参与老旧小区改造多年的实践中，总结出现阶段老旧小区改造存在着若干问题，需要全社会共同关注，逐步跟进解决。如改造无整体规划，不能统筹实施；定位不准，碎片式改造，存在重复投资，重复建设问题；政府干百姓看的现状；建管分离，项目成果难以保持；无全过程咨询、全产业链服务，系统性差；与城市风貌、产业植入、社区服务管理、物业管理等结合不到位等，为此，企业与政府、科研院所等试图在实践过程中，有针对性地进行了尝试和探索。

老旧小区改造需建立整体思维

      首先在统筹规划、分步实施、分期投入的原则基础上，进行统一设计、系统改造、多点结合；同时采用建管结合的方式，保护改造成果；调动街道、社区、居民等利益相关方，积极参与改造，实现共建、共管、共享的社区治理新模式；驻场设计、一区一策；全过程咨询、全产业链服务；打造社区经济，植入新产业、新业态，解决一老一小问题，满足居民需求，提升城市管理能效，活跃城市经济。

老旧小区改造实施模式突出“全过程”

      全过程咨询服务：包括项目规划设计服务、项目实施服务、运营维护服务等；全产业链服务：包括项目规划设计服务、项目实施服务、运营维护服务等；设计施工总承包（EPC）：包括统筹设计、采购、施工，实现“交钥匙”工程。实现项目整体操作，降低改造成本，减轻了政府主管部门的压力和风险。同时避免发生因政府投资，出现后续问题百姓找政府的现象；建管结合必须到位，避免改后复旧。

植入新业态，实现可持续发展

      具体而言，就是在老旧小区改造过程中，通过腾退闲置空间，植入新产业、新业态，通过产业投资、产业运营，在解决“一老一小”问题、完善公共服务设施的同时，实现社区和企业的双赢，实现双方的可持续发展。

      老旧小区改造，要结合小区周边的业态和公共服务配套设施情况进行；对既有空间资源需详细研判，重新梳理、统筹、“再规划”；采取腾退闲置空间、盘活闲置资源、释放容积率等手段，引入社会资本开展市场化运营，植入养老、扶幼、教育、体育、文化街区、特色街区、步行街、夜间经济和便民服务、停车服务等产业和业态，完善公共服务设施，提升城市活力，拉动城市经济，进而成为城市经济新的增长点。

分享成功案例，实现复制推广

      白山市老旧小区改造：2016年，科龙提供全产业链和全过程服务，采用与政府和社会资本合作的PPP模式，对白山市662栋住宅楼进行改造，建设总投资6.2亿元。此次改造基于全市整体规划改造项目，采取了统筹谋划布局、系统分步实施的方案，并与城市风貌、海绵城市等内容紧密结合。改造内容包括地面功能、楼体、地下管网，同时结合临街风貌进行改造。用三年时间，彻底解决了困扰居民多年的居住问题、环境问题及功能缺失问题，同时解决了城市“千城一面”的问题，提升了城市活力和识别性。项目入选财政部第四批示范库。

      伊通满族自治县老旧小区改造：改造前对小区的人口、建筑、交通出行、空间环境、周边联系、物业服务以及街区空间、数据采集、要素识别等方面进行了详细的分析研判，并以问题为导向，按照“一区一案、一楼一策”的设计理念，编制改造专项设计方案。通过改造彻底解决居民需求问题、功能缺失问题和配套设施不完善问题，并与城市风貌改造相结合，打造满族特色街区风貌，得到政府和群众的好评。

      辽源市老旧小区改造：提供全过程咨询服务，编制《老旧小区改造总体规划》，实现一张蓝图干到底，并采用了设计施工总承包模式。同时与科研院校展开既有社区商业业态研究，为植入新业态和养老抚幼产业奠定基础。