1.看看上海的那些老房子

      上海解放前建造的老房子，包括了古老住宅、里弄住宅、花园和公寓住宅、旧工房、棚户简屋、平民村等。解放后，为配合国家建设需要以及不断增长的居住需求，国家牵头兴建了各类工人新村。按现有标准看，住房条件都相对较差。出现了材料节省，施工快速的大板房、小梁薄板房屋。到了上世纪七、八十年代，建造了大量预制板砖混结构房屋，层数多为5至6层。20世纪90年代之后，特别是1998年住房制度改革以后，新建的都是开发商主导的商品住房，高层住宅占比不断增加，各类配套条件也不断提高。

      截至2018年，上海全市尚有约400万平方米、17.8万户住房无卫生设施。其中300万平方米已纳入旧改地块，尚有约100万平方米位于未纳入旧改的各类保留保护里弄房屋中。全市另有约628万平方米、15.2万户为共用卫生设施住房。其中，271万平方米位于解放后建设的不成套职工住宅，另有约357万平方米位于新里、公寓、花园洋房等。

2.上海既有建筑改造进程面面观

      2010年以前，以APEC、世博会为契机，上海政府牵头推进以外观为导向的改造；“十二五”期间，切实强化安全管理，改造内容逐步向功能性倾斜；2014年1号课题创新社会治理的成果运用，强调有机更新的模式创新；2017年“留改拆”全面转向，突出历史风貌的保护以及“马桶”问题、成套问题的解决，提升了改造的深度。

    “十三五”期间，根据上海市委“创新社会治理、加强基层建设”一号课题的调研成果，发布了《关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见》和《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015－2017）》，积极推动鼓励各区、各街镇因地制宜丰富旧住房修缮改造内容，形成旧住房修缮改造与小区综合治理的联动平台。2014年颁布《上海市旧住房拆除重建项目实施办法（试行）》，确定了若干个拆除重建试点项目，在确保试点项目有序开展实施的同时，相关区也积极扩大试点。2017年《关于坚持“留改拆”并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见》的发布标志着上海老旧住房更新改造进入到全新的阶段。2017年，上海市印发《关于加快推进本市各类里弄房屋修缮改造工作的通知》，明确了“确保结构安全、完善基本功能、传承历史风貌、提升居住环境”四个方面的内容，加大了市、区财力支持力度。2018年，上海市印发《上海市旧住房拆除重建项目实施管理办法》，拆除重建实施对象是指建筑结构差、年久失修、建设于上世纪五十至七十年代左右的以不成套公有工房为主，或被房屋安全专业检测单位鉴定为危房或局部危险房屋、无修缮保留价值的。

      目前上海市老旧住房修缮改造类型主要有成套改造、厨卫等综合改造、屋面及相关设施改造，除此之外，还有高、多层综合整治。

3.老旧小区有机更新案例

      产权房小区业主牵头模式——闵行区黎安二村。为缓解老旧居民小区由于缺乏停车位而造成的占道、占绿停车，严重阻碍突发情况下应急车辆正常通行的现象，闵行区莘庄镇出台老旧小区占用部分绿化改停车位的备案流程，并首先在居民自治程度较高的黎安二村进行了试点，取得了良好的成效。该项目资金完全依靠小区业主的维修基金支出，停车位改建完成后，改造区域车位从原有的37个增至68个，大大改善了小区主干道占道停车现象。

      产权房小区业主参与模式——静安区彭浦镇。彭浦镇探索实施了第三方专业团队+业主自治的模式，取得了良好的成效。彭浦镇委托的专业的第三方规划设计团队，从项目调研、方案编制到实施建设全过程全程参与，也是一次公众参与社区规划的深度实践。规划师的角色由传统的蓝图绘制到问题协调转变，服务对象和利益主体由政府、开发商逐渐向普通居民转变。

      跨小区资源整合——杨浦延吉睦邻中心。睦邻中心的行政管理由街道的社区自治办负责，该自治办是1号课题成果之后建立的新的部门。

      运营方面采取了“政社合作”的机制，即由政府向专业的社会组织购买服务，由该组织负责具体运营。延吉街道利用睦邻中心平台，将各方市场资源进行了整合，实现了将购物、金融、旅游、投资、健康、物业等社会资源都纳入到服务商团队中，将专业的社会资源通过平台更有效地传递给居民。

4.成片里弄改造重点案例

      步高里模式。步高里是原卢湾区在上海最大的旧式里弄优秀历史建筑，保护等级较高。改造过程严格按照保护要求进行修缮，确保房屋安全，改善居住功能和居住条件，根据实际情况改善管线、厨房和卫生设备等，在保留历史风貌的同时，保持了原来的居住特性，传承原生态的历史生活场景，成为城市人文记忆传承的核心。取得成功经验后，相关区逐步拓展深化到成区域的修缮保护，如长宁区实施了愚园路风貌道路沿线的保护性修缮，徐汇区实施了整个衡复风貌区的保护性修缮，原静安区实施了整个区域范围内保留保护建筑的保护性修缮等。

     春阳里模式。春阳里属于保护等级不高的历史文化风貌区、风貌街坊，采用内部整体改造方式，在保留原建筑风貌的前提下，运用微更新、渐进式的保护方法，有效改善居民住房条件和居住环境。本次更新改造在原建筑基础上进行，更新改造后每户的房间布局等也不可能做到完全一致，只能做到相对改善，相对均衡。旨在解决厨卫设施、防虫防潮、管线落地、结构加固、楼梯整修、消除隐患等。

      田子坊模式。尝试了社会力量介入式活化的途径，由政府改善基础设施，企业商店、艺术家入驻，居民自发以住宅上住下租方式参与商业经营活动。

      同福里模式。同福里以整体征收、土地储备后出让的模式，通过部分“留房不留人，实现对地块风貌以及部分石库门的保留保护。项目整体征收后，地块分为保留建筑区、复建建筑区及新建建筑区。

5.结语

      目前，上海市老旧住房更新改造依然存在很多难点和需要解决的主要问题，如居民意愿难统一，居民工作难度大；改造受客观条件限制，规划、建设指标难以突破；资金依靠政府投入，可持续性不足；就地改造固化原有不合理的居住格局等，既有建筑改造既是国家稳投资的重点工作，也是重大的民生工程，需要社会各界群策群力、共同缔造。