以人为本  衰败小区迎来改造机遇

鸿运小区位于河南省洛阳市涧西区，建成于1995年，总占地面积约 8.527万平方米，总建筑面积 8.688万平方米，共 30栋楼，1244户。

鸿运小区区位优势明显。小区基地东临浅井南路，南临丽春路，北侧的九都路是城市主干道，区域内路网密度均衡，交通便利；1公里生活圈内包含公交站、学校、医院、商场、银行等各类生活配套，3公里生活圈内分布王府井、万达广场、长申国际等多个购物广场，有周山森林公园、西苑公园、洛河等多个日常休闲公园；是涧西区较早的商品房住宅小区之一。

随着小区越来越老，再加上疏于管理，小区环境越来越差。住宅楼外墙为裸露红砖墙、屋面防水老化漏水严重、19#楼为烂尾楼；道路多为破损的水泥路面、机动车及非机动车停放杂乱、监控设施缺失、缺少活动场地及社区绿化、居民居住环境差、无养老助餐服务，小区无雨水管网，雨污混流，每逢雨季经常发生雨污水倒灌现象，强弱电如蛛网交错，杂乱无序，消防设施缺失，安全隐患大，小区居民改造意愿强烈。

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为切实改善居民生活环境、落实国家老旧小区改造工作推进部署，涧西区住建局经实地摸排调研，将其列入该区2021年度老旧小区改造计划。

量身定制  全方位改善小区品质

为充分保证改造效果，小区在改造前充分征求居民意见，除采用现场问卷外，还创新性地采用了由洛阳国家大学科技园技术支持研发的调研问卷程序，居民可以通过扫描二维码打开电子问卷程序进行填报提交。
同时，设立了老旧小区改造诉求微信群，让尽可能多的居民参与到改造的全过程中来，实时为居民在线答疑。

在综合了现状评估、房屋安全、广泛征求居民意见的基础上，项目围绕基础设施、房屋建筑主体、居住环境、配套公共服务设施四个方面来确定改造内容，以达到环境整治、配套完善、便利适用、管理到位、群众满意的总体目标，实现“干净、整洁、平安、有序”的小区居住环境。

改造中，实施了屋顶防水、立面改造、道路铺装、绿化、路灯照明、雨污管网、强弱电、新建东大门、其他大门改造；增设邻里中心和幼儿园提升改造；增设非机动车棚、无障碍设施、智慧安防系统、充电桩、小区智能出入系统、垃圾分类、健身广场、围树座椅、党建雕塑等；并重点打造了党建广场、乐养居、中心广场花园、健身乐道、便民商业等公共设施。

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在建筑修缮、屋面构件、新建多功能用房、休闲党建小品等改造项目施工中，多采用钢构件、装配式，通过干式工法和可循环化利用建材来减少对居民生活及环境影响；小区通过新奥燃气建设换热站进行采暖，降低冬季取暖的碳排放。     

微利可持续  做好改造后运维文章

涧西区老旧小区改造投资主要来源是申请政府专项债和政府财政资金。改造后主要经营收入来源为物业费收入、停车费收入、充电桩收入、广告费收入、便民市场租赁收入、养老托幼服务中心收入、功能性用房收入等。

项目建成后运营期暂定为 14 年，整个融资计算期为 15 年。项目负荷率按照项目运营期第一年 80%，第二年 90% ，第三年之后每年 95% 计算。项目运营期动力能源费、工资及福利费负荷率按照项目运营期第一年 80%，第二年 90%，第三年之后每年 95%计算。经测算，项目静态投资回收期为 10.86 年（含建设期 1 年），动态投资回收期为 14.85 年（含建设期 1 年）。

目前小区已经完成协物业协议签订，并对改造后的物业、充电桩、广告费收入、多功能中心等进行运营。

旧貌新颜  升级改造暖人心

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改造后的鸿运小区解决了雨污水漫灌、屋顶渗漏、飞线隐患等多项“顽疾”，建筑焕然一新、小区环境干净整洁。

改造中增补了健身乐道、居民休闲活动空间，大幅提升了居民生活环境；改造中融入邻里文化，提炼红色主题，延续了城市文脉；配套服务方面，完善了社区配套公共服务，优化道路停车系统、市政管线，实现了小区照明、安防设施全覆盖。

通过老旧小区更新改造、综合整治为居民提供享受完备的设施、优美的环境、和谐的秩序和优质的服务，提高居民生活满意度。

与此同时，改造还带动了居民自发室内装修，带动了建材、休闲健身设施、水电管线、社区服务等各类上下游产业发展。项目也带来了部分的就业机会，包括为设计单位、施工单位、监理单位等提供业务，增加劳动收入，对构建经济循环具有积极作用。

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2021年度中国城市更新和既有建筑改造优秀案例

申报单位：洛阳市涧西区住房和城乡建设局