据悉，珠海市以完善城市功能、提升空间品质、延续历史文脉为主要目标，将位于重要交通干道及重要区位的老旧小区列入综合整治计划，由政府投资完成拱北、吉大、狮山、翠香、香湾、南屏十二村等六大片区整治更新工程。

目前，珠海市局正组织实施公安村、夏湾新村、拱北围基村、海华新村等4个老旧小区综合整治项目。

经过整治后，各小区均修复、增设了排水排污管网、消防设施、休闲健身广场、景观绿地、管理用房、停车位等配套设施，极大改善了老旧小区居民的生活环境。

那么，珠海市在创新机制与实施路径上主要采取了哪些措施？一起来看看吧！

加强政府指导，出台更新促改政策

出台《关于印发九洲新村老旧小区拆建更新试点项目工作指导意见》，推动九洲新村老旧小区拆建更新试点项目实施，其中政策要点如下：

  按原住宅套内建筑面积1:1回迁，业主承担回迁住宅开发建设成本以及搬迁安置成本，并享有回迁住宅产权；

  按原有地上建筑物总计容量建筑面积的120%安排项目建设容量，满足回迁后剩余部分建筑面积可作为商业配套，市场主体承担商业配套建设成本、附属设施（地下停车场）建设成本以及公共服务配套设施建设成本，并享有商业配套及附属设施（地下停车场）的产权；

  涉及公共服务配套设施的另行计容，由市场主体统一建设，并在建成后将产权无偿移交政府；

  允许土地出让年限重新起计。

出台《珠海市城市更新项目地价计收办法》，明确城市更新项目地价分类计收标准，降低用地成本，规范老旧小区拆建类、改建类、整治类等各类项目地价计收标准；

出台《香洲区人民政府关于开展新一轮老旧小区整治提升工作的指导意见》，强调以惠民为出发点，充分发挥居民主人翁精神，实现从“要我改”到“我要改”的转变，有针对性地解决老旧小区环境脏乱差、市政设施不完善、管理机制落后、社会治理体系不健全等问题。

完善老旧小区综合整治工程的技术标准

出台《珠海市既有住宅增设电梯指导意见》《珠海市既有住宅增设电梯技术指引（试行）》等文件，规范和指导珠海市既有住宅增设电梯工程的设计和建设工作；结合《珠海市老旧小区综合整治更新技术规范及标准研究》成果，加强老旧小区改造技术基础与制度保障。

运用“共同缔造”理念，探索实施参与式社区规划

相继以狮山街道红旗社区、香湾片区北堤社区作为试点项目，在规划理念、规划组织体制、路线方法、成果表达等方面进行了有益的尝试和创新，探索政府主导并统筹组织、社区实施、居民全程参与的新模式，激发了居民和相关单位共同参与改造的积极性，在国内具有示范性和开创性意义。

然而，珠海市老旧小区改造过程中也存在着如下问题：

改造筹资困难。珠海市虽然建立了房屋专项维修基金等机制，但该基金的收缴缺乏有效的约束机制，居民和小区承担改造成本的意愿不高，改造工作过于依赖财政投资。同时在实施老旧小区拆建更新过程中，居民期望按照珠海市城中旧村改造政策中村民的补偿标准，不出钱的同时得到同等面积、房屋价值高的新房。

居民参与度不高。极少部分居民自愿参与小区环境具体提升方案的研究，特别是在涉及个人利益和公众利益相左的问题上时，短期内难以形成统一的改造更新方案。

缺乏改造后长效管理机制。老旧小区普遍存在业主委员会难成立、物业管理费用低廉甚至拖欠等问题，导致无力自治，改造后也难以形成良性的长效管理机制。

针对珠海市老旧小区改造过程中遇到的问题，珠海市分类施策，积极推进老旧小区的改造。

工作对策

完善配套政策，补齐老旧小区更新政策短板。结合九洲新村老旧小区拆建更新试点项目经验，研究完善老旧小区拆建更新政策要点，加快出台《珠海市老旧小区更新实施办法》等政策文件，为老旧小区改造实施提供政策依据、规划指引和标准规范，有序推进老旧小区改造更新工作。

加强计划统筹，有序推进老旧小区更新。2020年珠海市计划开展10个老旧小区、占地面积约28.7公顷的综合整治工程。同时，结合《珠海市城镇低效用地再开发规划（2021-2025）》专项研究工作，明确“十四五”规划期间老旧小区更新时序及策略。

推广参与式社区规划，全面实施更新品质提升。完善参与式规划的制度建设，搭建政府、居民和规划师对话平台，成立党建工作领导小组，充分发挥党建引领作用，全面指导珠海市老旧小区精细化环境品质提升工程。

完善保障机制，健全长效管理模式。引入院落物业管理，建议立法保障物业管理服务费用合理计收，建立房屋专项维修资金归集等机制，同时积极申请中央补助资金支持，完善资金保障机制。通过“硬件提升+长效管理”双管齐下的管理模式，构建老旧小区良性的自治管理机制，避免改造效果出现“昙花一现”现象。

实施多措并举，分类指导老旧小区更新。对使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等亟需改善居住条件的成片旧住宅区，可采取以下两种方式实施：

符合棚户区改造条件的，由安居集团按照棚户区改造相关规定实施改造；

不符合棚户区改造条件的，允许老旧小区纳入周边旧厂房、旧村更新单元范围，推进实施连片改造，但业主同样需要自筹资金。

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