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有“里”有“面”!南京108个老旧小区旧貌换新颜
来源:全联房地产商会城市更新分会  发布时间:2022-05-09

导语 :

让全市108个老旧小区改造升级,这是南京今年初确定的重要民生实事!

尊重居民意愿,画出最大同心圆;完善配套政策,制定分类清单;严把“三关”(材料质量关、施工质量关、工程进度关),做好“三公开”(设计公开、内容公开、监督公开);点面结合提升改造效能……南京在推动新一轮老旧小区改造中,不仅让108个小区面子“靓”了,里子也更“实”了。

听民声破难题把居民心愿“写”在改造现场

老旧小区里,失修、失管、失养,以及市政配套设施不完善等现象的存在,影响着居民的生活质量。改什么?怎么改?南京力推“共同缔造”的理念,今年108个小区改造中,累计召开的居民议事会多达数百场。 

建于上世纪90年代、共有12栋建筑的玄武区双拜岗151号小区今年启动改造后,玄武城建集团联合街道、社区共召开了多达23场的居民议事会,并先后进行了7轮入户意见征求。如何将居民们的集中诉求“写”进改造工程现场?玄武城建集团又召集施工方对方案进行了17次调整、优化。     

雨花台区龙福花园小区启动改造前,专门在现场设立居民接待点,并由专人负责接待;同时召集社区、街道、居民、设计院人员等共同参与居民议事会、上门进行问卷调查。
建邺区秉持“民主改造、改造为民”的理念,在一个个工程现场设置居民意见接待点,通过居民议事会列改造“清单”,聘请群众监督员全程监督。 

鼓楼区五所村小区改造工程改变了原有招标模式,改为点菜下单,清单招标——属地街道召开居民议事会,针对群众最关心、最迫切的热点诉求,形成“N+X”菜单,然后根据菜单进行设计,最后依据清单招标确定施工单位。

“改造之前,先走进岗虹苑小区居民家中开展调研,发放‘市民意愿调查表’,在每个单元口张贴《致小区全体居民的一封信》,做到问需于民、问计于民。”秦淮房产经营公司综合计划科科长周军介绍,统计好居民们的急事、难事并制定需求清单后,他们才确定任务目标。而在项目正式实施前,街道、社区、物业等部门和单位又先后组织了6场居民议事会,介绍项目设计方案并进行不断优化修改

“居民反映最多的主要集中在房屋渗漏、停车与绿化的协调、飞线充电安全隐患等。”龙福花区小区改造施工负责人袁钻良告诉记者,进场前,该小区不仅底层违建众多,屋顶也是各种私搭乱设,隔热层风化无用,防水层被严重破坏。而建筑的外墙因墙面脱落严重,渗漏也非常严重。工程施工后,屋顶违建全部被拆除,隔热板全部进行了更换,屋顶、墙体防水也全部重做,施工后的几场大雨,工程已成功接受了检验。 

破解居民诟病多年的小区停车难,各个改造项目也是用足心思巧挖空间——
楼区五所村小区改造项目负责人曹俊介绍,对小区杂树杂草清除后重新对绿化景观进行提档升级,小区道路利用面积多出了5000多平方米,除了增设一部分行人健身步道外,主要用于解决机动车和非机动车停车充电难题,停车泊位一下子增加了200个,新建的2处非机动车车棚增设了30组充电桩。

秦淮区岗虹苑小区入住了952户居民,此前停车位不足200个。改造中,一方面联合街道拆除小区内违建,另一方面上门劝说一楼住户腾空门前占用的公共空间,最终“挖”出50多个停车位。

尧安新村北院入住了400多户居民,此前只有40多个停车位。改造过程中,街道多次与一墙之隔的企业协商,将该企业一处2000平方米堆料场重新利用,一下子增加了100多个停车位;同时,通过对小区空间优化又增加了一部分停车位,目前所有车位全部实行“共享”,既保证了白天企业员工上班有车位可停,也解决了居民晚上回来“抢车位”的问题。 

不求“大效果”将“宜居”置入居民幸福账单

近日走进岗虹苑小区看到,小区外墙的底部为深棕色,上部为清爽的粉白色;楼道窗全部是崭新的,但晒衣架、空调罩等告别了过去改造中的“统一”模式。“工程从使用人群的功能需求为出发点,更注重宜居和实用,而不是外观的统一,通过对建筑的外立面、内楼道、屋顶等进行改造,彻底解决了渗水问题。”周军介绍,小区1/3以上是60岁以上老人,他们需要的是下楼有可以活动的空间,改造中,在界定好人行、车行路径后,打造了一条串联小区主要休憩活动点的健身步道空间。 

岗虹苑小区靠近铁道的围墙边是一处茂密的松树林,原先因长期缺乏打理加之各种垃圾乱堆乱弃,成为居民投诉多年的“脏乱差”。眼下,这里已“升级”成为小型休闲广场,不仅栽植了各种绿植,实现四季有景,还安装了各种健身器材。“小区空间有限,但在改造过程中充分梳理小区的现状活动空间,盘活了楼幢间的存量空间、低效绿地空间,一口气打造出了‘六享’活动空间,即享乐(集中活动)空间、享美(交流活动)空间、享趣(儿童活动)空间、享健(健身活动)空间、享福(老年活动)空间、享便(入户活动)空间。”周军说。 

龙福花园小区的改造也彻底告别了此前的“六统一”,“以前追求的是‘大效果’,现在更注重‘宜居’。”袁钻良告诉记者,例如,小区绿化量的优化提升、楼道照明系统、小区安防系统的升级等。 

玄武区双拜岗151号小区中央广场有800平方米左右,过去多年杂树杂草丛生,黄土裸露,私家车随意停放。眼下,这里成了小区改造最大的亮点之一,变成了一个小游园,廊亭蜿蜒,各种绿植簇拥。“绿化需求是居民对宜居关注的重点,邀请设计单位对小区绿地重新盘整,通过多种植物的移栽和更新,达到‘三季有香,四季有绿,一年长青’的效果。”玄武城建集团市政公司工作人员朱子宸介绍。 

雨花台区菊花小区原有绿化以杉树为主,高大茂盛的枝干让整个小区看起来阴沉沉,此轮改造中,杉树进行了适当减量,补植了大量的桃树、樱花树、桂花树等,居民小院门口则栽植绣球、蝴蝶兰等花卉植物。小区居民张女士告诉记者,她家住在2楼,此前树木遮挡,几乎终年不见阳光,现在推窗即景,“真舒心!没想到小区可以这样‘老来俏’。”

健园小区虽然是老小区,但这里也住着不少年轻人。改造中充分考虑到人群宜居需求的多样性,进行了各种个性化改造。例如,针对出行很不方便的居民,单元门门口就是 斜坡式,而不是楼梯;针对幼儿玩乐需求,在对小区公共区域小广场打造时,融入了儿童喜闻乐见的卡通绘图等。 

五所村小区改造过程中,不仅新建了3处小游园让居民下楼聊天活动有地儿,还精心打造了3处运动广场,其中1个广场还设置了羽毛球场,另外两处运动广场则是布设的各类运动器材,满足居民运动需求。  

用足“绣花功”消灭空中“蜘蛛网

小区建成年代较久,各家网络公司为保证居民日常使用,在楼道以及房屋外立面上随意飞线,导致老旧小区内楼道以及外立面线路杂乱,影响居民的日常生活且存在安全隐患。进一步提升居民生活宜居度,今年老旧小区改造中,南京市同步推进弱电线路改造,将空中“蜘蛛网”一并消灭。

近日,岗虹苑小区改造项目施工队正在加紧完成原乱接线路的割接,同时拆除设置杂乱的室外光缆、室内分光箱。据悉,该小区改造中对原有弱电线路进行了“上改下”,通过统一施工、共享建设解决各家运营商通信线路需求。与此同时,也在“共享建设”中为未来小区的智能化建设需求留足空间,智能道闸、智能安防等未来尽可能有的智能化需求均通过一根5G管道解决,避免可能产生的二次开挖。
在尧安新村北院,抬头仰望,不见一根拖拖挂挂的线缆。在这里,市住房保障和房产局等多部门协调联动,实现了杆线下地。

消灭小区空中“蜘蛛网”,南京市今年专门出台《老旧小区通信和广电基础设施改造工作的指导意见》,要求把各种管线改造整治作为老旧小区改造的必选项,纳入基础类改造内容,弱电改造工程采取三网合一建设方案,共同新建地下管道、楼道线槽、光纤分纤箱等共享设施;对于不具备迁改入地条件的,在清理废旧线缆的基础上,通过捆扎、桥架固定的方式进行整理……将好事办好,《意见》提出遵循“谁使用谁建设、政府适当奖补”的原则,各区主管单位可进行相应补贴;若小区改造项目竣工验收后,相关管线单位再次提出迁改,将由管线单位承担全部费用。该《意见》同时明确,老旧小区改造完成后,五年内小区原则上不得开挖敷设管线;不允许再次私拉架空线缆,坚决杜绝飞线、增量架空线缆。 

 植入“海绵城市” “会呼吸”的小区越来越多

建设“海绵城市”,不仅是净化、美化城市的“面子”工程,更是改善城市品质、提升群众获得感、幸福感的“里子”工程。
今年南京老旧小区改造中,试点植入了“海绵城市”理念,让原先钢筋混凝土“裹扎”的老旧小区开始畅快呼吸—— 

岗虹苑小区10栋旁边的广场经过一番改造后新增了一处下沉式绿地,“这是一座会‘呼吸’的雨水花园,可结合雨落水管断接技术,收集、储存雨水浇灌周边绿地。”改造工程相关负责人介绍,下沉式绿地收集雨水的箱池容积为16立方米,按照南京常年雨量计算,其一年收集的雨量可达1400立方米左右,将全部用于小区绿化浇灌。

岗虹苑小区是南京市首批老旧小区海绵化改造试点之一。“海绵城市理念”在这里应用尽用,不仅小区所有人行道全部铺设透水砖,休闲广场的地面也全是透水沥青,在一些新增的停车区域,铺设的也是生态植草砖。 

顺应“低碳、生态”的城市规划建设理念,鼓楼区五所村小区在改造过程中也利用透水混凝土、下沉式绿地等“绿色”措施组织排水,以“慢排缓释”和“源头分散”控制为主要设计理念,最终将小区建设成“自然积存、自然渗透、自然进化”的“海绵体”,从而避免和减少城市内涝、降低径流污染、缓解水资源短缺。记者在现场看到,小区幼儿园东侧一条160多米长的道路经过精心打造已变成一条海绵道路,两侧分布了7处下凹式绿地,占地面积超过了500平方米,其收集的雨水将储存至附近收集池内,用于小区日常绿化浇灌。在小区多个楼幢的附近也设置了别致的花箱——装配式雨水花箱,这个长1.5米、宽1米的花箱,上部用于栽植各种绿植,下方则是一个0.8立方米的雨水收集箱。工程负责人曹俊介绍,该花箱与屋面雨水管联通,待花箱收集池蓄满后,雨水才会进入市政雨水管网,“这样既延迟了雨水集中排放造成的管网压力,也避免了小区为增加绿化而大动‘手术’”。 

雨花台区龙福花园小区在改造过程中也见缝插针为小区打开“呼吸通道”,新打造的3个广场、儿童乐园以及新增的停车泊位都是铺设的透水沥青。 

拓展物业服务新场景试点建设绿色社区

尧安新村北院小区改造,不仅立足于立面、道路、空中飞线治理等,在优化小区布局后还增建了居民活动中心和居家养老服务中心。“老旧小区改造从‘盆景’变‘风景’,除了颜值的提升,公共配套的持续完善和民生服务的提档升级同样必不可少。”尧化街道办事处主任周朱伟近日在住房和城乡建设部举办的“我为群众办实事”实践活动城镇老旧小区改造项目经验交流视频会上如是说。据悉,该街道所有小区改造过程中,始终坚持“居住宜老、设施为老、活动便老、服务助老、和谐敬老”为导向原则,通过加装电梯、无障碍设施改造等方式进行适老化改造,为老人们打造一个宜居生活家园。 

玄武区雍园小区改造项目相关负责人介绍,该区围绕国际消费城市中心区建设,将该小区融入“梅桃雍”历史文化街区整体布局,通过全方位智慧技术加持,建立智慧化运营管理系统,通过集成智能门禁、AI监控、人脸识别、消防预警、电动车充电监控、400物业报修、智慧停车管理、居家(老人)一键呼叫等智慧应用,让小区更“安全”;并通过运用综合性改造手段,对老人出行、用餐、休闲等方面涉及内容进行改造,让小区老年居民老有所依、老有所养、老有所享,让小区更“适老”。 

不断补齐老旧小区的功能配套短板,南京市正按照城乡社区补短板和绿色社区建设相关要求,以美丽宜居街区、住区建设为契机,结合老旧小区改造,推进绿色社区创建行动,并制定了《南京市绿色社区创建行动实施方案》。“围绕国家、省15分钟生活服务圈建设、既有建筑节能改造、婴幼儿照护服务设施配建、养老服务设施配建、停车位增设等要求,我们持续优配老旧小区改造项目,拓展物业服务新场景,拓展养老、托幼、家政等社区服务,引入资源共建一批复合服务功能的‘睦邻里’站点,未来事关市民日常生活针头线脑、小修小补、日常必需、应急维修的生活需要都可在小区里解决。”市物业指导服务中心主任童声龙表示。 

总结经验再出发打造共治共管共享新格局

让老旧小区面子“靓”、里子“实”,近年来,南京老旧小区改造在财政投入改造项目之外,还积极探索市场化路径,针对不同的改造模式,工商银行、中国银行、南京银行等金融机构不断推进业务创新、流程创新,开发适宜金融产品。

根据计划,“十四五”期间南京市将改造605个老旧小区,涉及建筑面积达到1200万平方米。今年,“十四五”开局之年,在顺利推动并完成108个老旧小区改造任务时,南京市也早早谋划2022年度目标任务——推动实施100个以上老旧小区改造任务。 

总结成功经验,探索更佳路径。《南京市老旧小区改造“十四五”规划》提出,接下来的老旧小区改造将遵从共同缔造、居民自愿、多元化运作、功能优先、建管并重等几大重要原则,充分调动与小区关联单位和社会力量的积极性和小区居民的积极性,改造前问计、问需于民,并优先将居民改造意愿强、参与积极性高的小区纳入改造计划,最终实现共治共管共享的新格局。


文章来源:南京日报

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